얼마 전 뉴스를 보다가 눈을 의심했어요. "2025년 2월 아파트 거래량 전국 46% 증가", "서울은 83% 급증"이라는 헤드라인이 눈에 확 들어왔거든요. 불과 몇 개월 전만 해도 "동결된 시장", "거래 절벽"이라는 표현이 넘쳐났는데 갑자기 이런 변화라니, 부동산 시장이 본격적으로 회복되는 걸까요?
20년 넘게 부동산 시장을 지켜본 전문가로서, 이런 급격한 변화는 반가우면서도 조금은 조심스럽게 바라보게 됩니다. 오늘은 최근 급증한 부동산 거래량의 진짜 의미와 향후 시장 전망에 대해 함께 살펴보려 합니다. 단순한 숫자 너머에 있는 시장의 진짜 흐름을 읽어보세요.
갑자기 거래량이 폭증한 이유가 뭘까요?
통계만 보면 정말 놀랍습니다. 2월 한 달 동안 전국 아파트 거래량이 46% 증가했고, 서울은 무려 83%나 늘었어요. 거래금액으로 보면 더 충격적입니다. 전국적으로 104%나 증가했으니, 거래량뿐만 아니라 거래되는 물건의 가격대도 올라갔다는 뜻이죠.
특히 서울 상업시설의 거래금액은 1월 대비 346%나 뛰었다고 하니, 이건 그냥 '증가'가 아니라 '폭발'이라고 봐야 할 것 같아요. 그런데 이런 갑작스러운 변화가 왜 일어난 걸까요?
첫째, '토지거래허가구역' 해제와 재지정의 영향이 컸습니다. 서울시가 1월 말에 '잠실-삼성-대치-청담'(일명 잠삼대청) 지역을 토지거래허가구역에서 해제했어요. 그동안 이 구역에서는 부동산을 사려면 허가를 받아야 했고, 2년간 실거주 의무도 있었죠. 이런 규제가 풀리자 그동안 억눌려 있던 수요가 한꺼번에 터져 나온 겁니다.
저는 지난달 강남 중개업소들을 직접 방문했는데, 한 베테랑 중개사는 이렇게 말하더군요. "토지거래허가구역 해제되자마자 문의 전화가 쏟아졌어요. 특히 투자 목적의 손님들이 많았죠. 2~3년 기다렸던 분들이 '이제 살 수 있다'며 바로 움직이셨어요."
둘째, 금리 인하 기대감이 작용했습니다. 지금은 금리가 높은 상황이지만, 많은 전문가들이 올해 중반부터 금리 인하가 시작될 거라고 예상하고 있어요. 사람들은 "금리가 더 내려가기 전에 미리 사두자"라는 심리로 움직이기 시작한 것 같습니다.
셋째, 바닥 인식이 확산되었습니다. 작년 내내 내려가던 집값이 어느 정도 안정세를 보이면서 "이제 더 안 떨어질 것 같다"는 인식이 퍼졌어요. 특히 작년 말부터 나왔던 급매물들이 상당수 소화되면서 "더 기다려봤자 싼 물건 나오기 어렵겠다"는 판단이 작용한 것 같습니다.
서울은 뜨겁지만, 지방은 아직 차가워요
이번 거래량 증가의 또 다른 특징은 지역별로 온도차가 크다는 점입니다. 서울과 수도권은 거래가 확 늘었지만, 지방은 그렇지 않은 곳이 많아요.
서울은 특히 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 중심으로 거래가 폭증했습니다. 강남구의 경우 아파트 거래량이 전월 대비 100%가 넘게 증가했어요. 수도권도 인천, 경기 지역 모두 거래량이 크게 늘었습니다.
하지만 지방은 어떨까요? 대구, 울산, 전북, 세종 등은 오히려 거래량이 감소했어요. 전북은 상가 거래량이 줄었고, 울산은 오피스텔 거래금액이 감소했습니다. 강원이나 전남도 거래량이 줄어들었고요.
제가 최근 전국 여러 지역의 중개업소를 돌아봤는데, 지역별 온도차를 확실히 느낄 수 있었어요. 서울의 한 중개사는 "주말에는 손님이 너무 많아서 점심도 제대로 못 먹을 정도"라고 했지만, 지방의 한 중개사는 "거래량이 늘었다는 뉴스를 보면 딴 세상 이야기 같다"고 하더군요.
이런 지역별 차이는 무엇을 의미할까요? 결국 '전국적인 회복'이 아니라 '서울/수도권 중심의 부분 회복'이 진행 중이라는 뜻입니다. 이는 투자자들에게 중요한 시그널이 될 수 있어요. 지역을 가리지 않고 투자하기보다는, 회복세가 뚜렷한 지역을 선별적으로 봐야 한다는 거죠.
부동산 유형별로도 다른 온도
지역별뿐만 아니라 부동산 유형에 따라서도 회복 속도가 다릅니다. 아파트는 거래가 크게 늘었지만, 다른 유형은 어떨까요?
상가나 오피스 같은 상업용 부동산도 서울은 거래가 크게 늘었습니다. 특히 서울 상업시설 거래금액이 346%나 증가한 건 정말 놀라운 수치예요. 하지만 이 역시 지역별 편차가 커요. 수도권은 상업용 부동산 거래도 늘었지만, 지방 중소도시는 여전히 침체된 곳이 많습니다.
오피스텔도 비슷한 패턴을 보여요. 서울과 수도권의 오피스텔 거래는 늘었지만, 울산 같은 지역은 오히려 감소했습니다. 특히 중소형 오피스텔은 회복세가 더딘 편이에요.
토지나 공장 같은 산업용 부동산은 어떨까요? 이 부문도 지역에 따라 차이가 있지만, 전체적으로는 회복세가 더딘 편입니다. 다만 수도권 내 산업단지 인근 토지는 거래가 소폭 증가하는 흐름을 보이고 있어요.
이렇게 부동산 유형별로도 회복 속도가 다르다는 것은, 단순히 "부동산 시장이 회복됐다"는 식의 일반화가 위험하다는 점을 보여줍니다. 투자자라면 자신이 관심 있는 특정 유형과 지역의 상황을 더 세밀하게 살펴봐야 해요.
정책의 영향력, 그리고 시장 심리
이번 거래량 증가에서 또 하나 눈여겨볼 점은 정책과 시장 심리의 상호작용입니다. 토지거래허가구역 해제가 거래량 증가의 직접적인 계기가 됐지만, 이후의 움직임은 더 복잡한 패턴을 보여주고 있어요.
흥미로운 것은, 서울시가 2월 말에 다시 강남 3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 재지정했다는 점입니다. 불과 한 달 만에 정책이 뒤집힌 거죠. 이런 정책의 잦은 변화는 시장에 혼란을 가져올 수 있어요.
실제로 제가 만난 투자자 중에는 "정책이 자꾸 바뀌니 언제 움직여야 할지 모르겠다"며 혼란스러워하는 분들이 많았습니다. 이런 불확실성은 단기적으로는 거래를 촉진할 수 있지만, 장기적으로는 시장의 안정성을 해칠 수 있어요.
또한 바닥 인식이 확산되면서 "지금이 매수 타이밍"이라는 심리가 퍼지고 있습니다. 하지만 이런 심리가 실제 시장 회복의 증거인지, 아니면 일시적인 반등에 불과할지는 아직 판단하기 이릅니다.
제가 여러 중개업소를 방문해서 느낀 점은, 많은 실수요자들이 여전히 관망세를 유지하고 있다는 거예요. 지금 거래를 주도하는 건 주로 투자 목적의 매수자들이라고 합니다. 실수요자들의 본격적인 참여가 없다면, 이번 거래량 증가가 지속 가능한 회복으로 이어질 수 있을지는 의문입니다.
앞으로의 시장, 어떻게 볼까요?
2월의 거래량 급증이 반가운 신호인 건 분명합니다. 하지만 이것이 본격적인 시장 회복의 시작인지, 아니면 일시적인 반등에 불과할지는 아직 지켜봐야 할 것 같아요.
우선 금리 동향이 중요합니다. 만약 예상대로 금리 인하가 시작된다면, 대출 부담이 줄어들면서 실수요자들의 시장 참여가 늘어날 수 있어요. 그렇게 되면 지금의 거래량 증가가 더 탄탄한 회복으로 이어질 가능성이 높습니다.
둘째, 정책의 일관성이 필요해요. 한 달 만에 토지거래허가구역을 해제했다가 다시 지정하는 식의 오락가락하는 정책은 시장에 혼란만 가중시킵니다. 앞으로 정책이 어떤 방향성을 가지고 유지되는지가 중요한 변수가 될 거예요.
셋째, 실수요자들의 참여가 관건입니다. 지금처럼 투자자 중심의 거래 증가는 한계가 있어요. 실제 살 집을 찾는 사람들이 적극적으로 시장에 나서야 지속 가능한 회복이 가능합니다.
현재로서는 "조심스러운 낙관론"이 적절해 보입니다. 긍정적인 신호는 분명히 있지만, 아직 완전한 회복이라고 단정짓기에는 이른 것 같아요. 특히 지역별, 유형별 차이가 큰 만큼, 획일적인 판단보다는 세분화된 접근이 필요합니다.
내게 맞는 선택은 무엇일까요?
이런 시장 상황에서 실수요자나 투자자들은 어떤 선택을 해야 할까요? 물론 정답은 없지만, 몇 가지 고려해볼 만한 포인트가 있습니다.
실수요자라면, 금리 인하 가능성을 염두에 두고 준비하는 게 좋을 것 같아요. 지금 당장 서두를 필요는 없지만, 관심 지역의 시세와 매물 동향은 꾸준히 체크해두세요. 금리가 실제로 내려가기 시작하면 매수 경쟁이 더 치열해질 수 있으니까요.
투자자라면, 지역과 유형을 더 세심하게 고르는 게 중요합니다. 모든 지역, 모든 유형이 같은 속도로 회복되지 않기 때문이에요. 서울과 수도권 중에서도 교통이 편리하고 개발 호재가 있는 지역을 우선 검토해보세요.
그리고 모두에게 해당되는 조언은, 너무 서두르지 말라는 겁니다. 지금의 거래량 증가가 반가운 신호인 건 맞지만, 그렇다고 "지금 안 사면 영영 못 산다"는 식의 조급함은 불필요해요. 차분하게 시장을 지켜보면서, 내게 맞는 타이밍을 찾는 것이 중요합니다.
부동산은 결국 긴 호흡으로 봐야 하는 자산이니까요. 단기적인 거래량 증가에 너무 흥분하기보다는, 내 재정 상황과 계획에 맞는 현명한 선택을 하는 것이 더 중요하지 않을까요?
