서울시가 지난 3월 24일부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 주요 아파트 지역을 다시 토지거래허가구역으로 지정하면서, 해당 지역의 거래량이 급격히 줄어든 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면, 지정 후 9일간 강남4구 아파트 거래는 단 1건에 불과했고, 빌라 거래 역시 13건에 그쳤다. 이는 시장의 심리적 위축과 거래 위축이 동시에 나타난 대표적 사례로, 시장 전반의 관망세를 부추기는 계기가 되고 있다.
거래 급감의 배경과 실질적 파급효과
토지거래허가구역 지정은 실수요 목적 외의 거래를 억제하기 위한 조치로, 해당 지역 내 주택을 매입할 경우 일정 기준을 충족해야만 계약이 가능하다. 이로 인해 매수자가 대거 이탈하면서 시장이 사실상 ‘정지’ 상태에 들어갔다. 특히 거래 절차의 복잡성과 허가 요건의 강화는 예비 수요자들에게 심리적 장벽으로 작용하고 있다.
과거 사례를 보면 토지거래허가구역 지정 후 약 2~3개월간 거래량이 절반 이하로 떨어졌으며, 지정 해제 전까지는 거래 회복이 더딘 흐름을 보였다. 이번에도 강남4구 전역에서 전반적인 매도·매수 모두가 위축되며, 호가 하락보다는 매물 감소와 관망세 확산이 주된 특징으로 나타나고 있다. 이는 단기적으론 시장 안정 효과가 있지만, 중장기적으론 유동성 위축과 투자심리 저하로 이어질 수 있다.
정책 의도와 시장의 온도 차
서울시는 고가 주택 시장의 과열을 억제하고 투기적 거래를 차단하기 위한 조치로 토지거래허가구역 재지정을 단행했다. 특히 최근 강남, 서초, 송파, 용산 등에서 고가 아파트를 중심으로 이상 거래가 증가하며 정책 대응의 필요성이 대두됐다. 하지만 시장에서는 정부의 이 같은 조치가 실수요자까지 위축시키고 있다는 지적도 나온다.
실제로 무주택 실수요자들이 청약 기회를 포기하거나 기존 주택 구매를 미루는 사례가 늘고 있으며, 이는 장기적인 주택시장 위축으로 연결될 수 있다. 또한 일시적 거래량 감소는 시장 가격 조정보다는 거래 절벽 현상으로 귀결될 수 있어, 정책의 실효성에 대한 재검토 필요성도 제기된다. 전문가들은 실수요 보호와 시장 유연성 확보를 병행하는 방향으로 정책을 다듬어야 한다고 강조하고 있다.
정책 모니터링과 대응 방향의 중요성
토지거래허가구역 지정의 효과를 점검하고 지속적인 모니터링을 수행하는 것은 매우 중요하다. 서울 강남4구는 부동산 시장의 심리적 기준점이자 가격 지표 역할을 하기 때문에, 이 지역에서의 거래 흐름은 전국 시장에도 영향을 줄 수 있다. 서울시는 향후 거래 데이터와 지역 여론을 기반으로 제도의 유지 여부를 재검토하고, 필요시 유연한 조정을 고려하고 있다.
시장 전문가들은 “지금은 시장을 억제하기보다는 흐름을 관리하는 정책이 필요하다”고 조언한다. 실수요 중심의 세부 허가 기준 마련, 공공주택 공급 확대 등 병행 정책이 추진되어야 시장의 건강성을 지킬 수 있다는 주장이다. 시장은 규제보다 예측 가능성과 신뢰를 기반으로 움직이는 만큼, 토지거래허가구역 정책 역시 지속적 분석과 피드백 체계 내에서 운영되어야 한다.
