서울시가 2025년 3월, 압구정·여의도·목동·성수 등 이른바 '압여목성' 지역과 강남3구(강남·서초·송파), 용산구 일대를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 대상 면적은 총 4.58㎢에 이르며, 이는 최근 재건축·재개발 기대감으로 부동산 과열 현상이 나타난 지역을 선제적으로 통제하려는 서울시의 정책적 판단으로 해석된다. 해당 조치는 주택 거래 시 서울시의 사전 허가를 받도록 하는 것으로, 실수요자 중심의 시장 구조를 정착시키기 위한 일환이다.
‘압여목성’의 규제 강화, 시장의 분기점 되나
압구정, 여의도, 목동, 성수는 각각 강남권 고급 주거지, 금융 중심지, 학군 중심 대단지, 트렌디한 도심 주거지로 평가받으며 최근 재건축·재개발 사업이 본격화되고 있다. 특히 정비계획 수립, 안전진단 통과, 조합 설립 등 사업 단계가 진전되면서 매수세가 집중되고 호가가 급등하는 현상이 포착됐다.
이에 따라 서울시는 투기적 수요의 유입을 사전에 차단하고, 실수요자 보호를 목적으로 해당 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 과거 사례에서도 이와 같은 지정은 거래 건수를 급감시키고, 단기 가격 상승세를 억제하는 효과가 있었으며, 이번 조치 역시 유사한 시장 반응이 예상된다. 특히 압구정 현대아파트, 여의도 시범·삼부 등 랜드마크 단지들이 포함되면서 시장 전체의 관망세가 확산되고 있다.
강남3구와 용산의 지정 확대, 고가 아파트 시장 영향은
강남3구와 용산구는 이미 서울시에서 가장 부동산 가격이 높은 지역으로, 고가 아파트 집중 지역이다. 그동안 개별 단지별로 제한적으로 지정되어 왔으나, 이번에는 전 지역의 아파트가 일괄적으로 토지거래허가 대상이 되면서 상당한 파장이 예상된다. 서울시는 특히 최근 고가 아파트 매수세가 다시 살아나고 있다는 판단 아래, 시장 안정화에 긴급한 조치가 필요하다고 밝혔다.
실제로 강남·서초·송파 일대에서는 '똘똘한 한 채' 수요가 급증하며 고가 단지 거래가 다시 활발해지는 조짐을 보였다. 이에 따라 자산가 중심의 매수 쏠림 현상을 차단하고, 가격 불안 요인을 제어하기 위한 전략이 이번 지정의 핵심이다. 용산 역시 한남뉴타운, 이촌동 등을 중심으로 재개발 기대감이 고조되며, 고가 거래가 다수 발생한 만큼 유사한 시장 진정 효과를 기대하고 있다.
‘허가제’의 실질적 효과와 한계
토지거래허가구역 지정은 실수요 목적이 아닌 거래를 제한함으로써 투기 억제와 가격 안정이라는 정책 목표를 노린다. 그러나 일각에서는 거래 자체가 얼어붙으며 ‘거래 절벽’이 발생하고, 시장이 왜곡될 수 있다는 우려도 제기된다. 특히 매수 대기 수요가 위축되면서 매도자 역시 거래를 보류하는 경향이 짙어져, 오히려 시장 유동성 저하로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
그럼에도 불구하고, 서울시는 이번 조치가 일시적 가격 안정화뿐 아니라 장기적으로는 주택 시장의 건강한 체질 개선에 기여할 것으로 보고 있다. 무엇보다 실수요자가 시장에 접근할 수 있는 여건을 만드는 것이 최우선이라는 점을 강조하며, 추후 지정 해제 여부는 시장 흐름과 연계해 신중하게 판단할 예정이라고 밝혔다.
정책 변화 속 균형 잡힌 시각이 필요한 시점
주택은 단순한 부동산 자산을 넘어서, 삶의 질과 미래 안정성을 결정짓는 중요한 요소다. 이번 서울시의 토지거래허가구역 지정 확대는 무분별한 시장 과열을 차단하고 실수요자 중심의 질서 회복을 목표로 한다는 점에서 긍정적인 평가를 받을 수 있다. 그러나 동시에 거래 위축과 투자 심리 냉각이라는 부작용도 함께 고려해야 한다.
결국 부동산 시장이 회복력을 가지려면, 규제와 공급 정책이 함께 작동해야 하며, 수요자에게는 정보와 선택의 유연성이 보장되어야 한다. 서울시의 이번 조치가 단기적 안정에만 그치지 않고, 지속 가능한 주거 정책의 기틀로 이어질 수 있을지 주목된다.
