2025년 봄, 서울 강남권 부동산 시장이 다시 한 번 요동쳤다. 서울시가 지난 3월 강남구 일대를 토지거래허가구역에서 해제했다가 불과 한 달 만인 4월, 다시 아파트 전역을 허가구역으로 재지정한 것이다. 이 갑작스러운 정책 변화는 단기간 내에 시장 심리를 급변시키며 실수요자와 투자자 모두에게 큰 혼란을 안겼다. 동시에, 전세 시장에서는 신고가 경신이 이어지며 실거주 수요자의 불안 심리 또한 극대화되고 있다.
강남의 정책 변화, 숨 돌릴 틈 없는 시장
2024년부터 이어진 서울 강남권 부동산 시장의 변동성은 유례없는 수준이다. 3월에 일시적으로 해제되었던 토지거래허가구역이 불과 9일 만에 급등 거래가 발생하면서 서울시는 이를 다시 조정하기에 이르렀다. 실제로 강남구 압구정동에서는 해제 직후 27억원이 넘는 고가 거래가 신고되었고, 강남권 전역에서 단기간 수천 건의 매수 상담이 이루어지며 시장 과열 신호가 감지되었다.
서울시는 이러한 과열 양상을 "투기 수요의 유입 가능성이 높아진 상황"으로 진단하고, 기존 해제 지역 전부를 다시 허가구역으로 묶는 강수를 뒀다. 하지만 이러한 결정은 실수요자들에게도 큰 부담이 되었다. 매도인과 매수인이 동시에 거래를 보류하며 거래량은 줄고, 호가는 유지되거나 상승세를 보이며 시장은 다시 경색 국면으로 접어들고 있다.
전세 시장도 ‘신고가 행진’…세입자의 고민은 깊어져
강남권 전세 시장 또한 심상치 않다. 전세 계약 갱신 시기가 도래한 세입자들이 재계약을 시도하면서, 신고가 계약이 연이어 등장하고 있다. 특히 도곡동, 압구정동, 대치동 등의 인기 학군 지역에서는 4월 들어 전세가가 기존보다 수천만 원 이상 오른 사례가 다수 보고되었다. 대치동 A아파트의 전용 84㎡는 15억원에 재계약되며 신고가를 새로 썼고, 도곡동 B단지는 기존보다 1억원 이상 오른 13억원에 계약이 체결됐다.
전세 수요는 꾸준한 반면, 전세 매물 자체는 제한적이다. 이는 매물 부족 현상과 금리 인하 기대감이 겹치면서 나타나는 이중 압박이다. 전세가 상승은 곧 실수요자의 주거 부담으로 이어지며, 다가오는 청약 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 수요자는 월세 전환을 고민하거나 강남 외곽으로의 이주를 고려하지만, 그조차도 쉬운 결정은 아니다.
정책 변화에 따른 불확실성과 실수요자의 선택
이처럼 불확실성이 높아진 시장 상황에서 실수요자는 혼란을 겪고 있다. 언제 규제가 완화될지, 혹은 추가 규제가 도입될지 알 수 없는 상황 속에서 '지금이 매수 적기인지', '전세를 유지해야 할지'에 대한 판단이 어려운 것이다. 서울시의 이번 허가구역 재지정 조치는 단기적 과열을 진정시키는 데는 효과가 있지만, 동시에 예측 가능한 정책 운용에 대한 신뢰도를 떨어뜨렸다는 비판도 존재한다.
전문가들은 이러한 상황에서 가장 중요한 것은 '개인의 재무 상황에 맞는 전략 수립'이라고 조언한다. 즉, 규제나 시장 흐름에 따라 휩쓸리기보다는 자신의 거주 목적과 자금 계획에 맞춰 차분히 대응하는 것이 장기적으로 유리하다는 것이다. 특히 강남권과 같이 공급이 제한적인 지역에서는 거래가 잠시 멈추더라도 중장기적으로는 가격 회복 가능성이 높다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.
나의 생각
서울 강남 부동산 시장을 바라보면, 그야말로 한 치 앞을 예측할 수 없는 전장의 느낌입니다. 규제가 해제됐다가 다시 묶이고, 전세가는 하루가 멀다 하고 오르니 세입자 입장에서는 그야말로 갈피를 잡기 어렵죠. 이번 허가구역 재지정을 보며 느낀 건, 시장 참여자들에게 중요한 건 단기 타이밍보다는 나에게 맞는 ‘장기 전략’이라는 생각입니다.
혼란스러운 시장일수록, 나만의 기준과 원칙을 지키는 게 중요합니다. 누군가는 강남권을 기회로 보겠지만, 또 누군가는 위험 회피 대상으로 볼 수 있습니다. 정답은 없고, 결국 내가 납득할 수 있는 결정이 가장 좋은 선택이겠죠. 이번 시장의 흐름도 그런 고민의 과정 속에서 각자의 해답을 만들어가는 여정이라 생각합니다.
