요즘 아파트 재개발 현장에서 흥미로운 변화가 일어나고 있어요. 바로 시공사 교체가 예전처럼 쉽지 않다는 점이에요. 상계주공 5단지 사례를 보면 정말 놀랍답니다. 시공사와 계약을 해지했더니 새 시공사를 구하지 못하고 발만 동동 구르는 상황이 벌어졌거든요. 이런 상황이 왜 발생하는 걸까요?
제가 20년 넘게 부동산 시장을 지켜봤지만, 요즘처럼 건설사들이 재개발 수주에 소극적인 때는 드물었어요. 공사비가 천정부지로 치솟고, 미분양 위험은 커지는데다, 각종 규제까지 더해지니 건설사들도 몸을 사리는 게 당연하겠죠. 그런데 이런 상황에서 시공사를 쉽게 교체했다가는 낭패를 볼 수 있다는 교훈을 상계주공 5단지가 보여주고 있어요. 함께 자세히 들여다볼까요?
공사비 인상에도 외면받는 재개발 현장
상계주공 5단지 재개발 조합은 2023년 초에 GS건설을 시공사로 선정했었어요. 그런데 공사비 문제로 갈등이 생겼죠. GS건설은 3.3㎡당 650만원의 공사비를 요구했는데, 조합과 의견 차이를 좁히지 못하고 결국 2023년 11월에 계약을 해지했어요. 조합은 더 좋은 조건으로 새 시공사를 찾을 수 있다고 생각했나 봐요.
그런데 웬걸, 올해 2월 조합은 오히려 GS건설이 제안했던 것보다 120만원이나 높은 3.3㎡당 770만원으로 공사비를 올려 시공사 선정을 추진했어요. 더 많은 돈을 줄 테니 와달라고 했는데도, 아무도 오지 않았다는 거예요. 정말 놀라운 상황이죠?
3월에 진행된 현장설명회에는 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 한화 건설부문 등 10개 건설사가 참석했어요. 희망적인 징조처럼 보였죠. 하지만 이들 모두 입찰 직전에 현장에서 철수해버렸어요. 한 건설사 관계자는 "내부 검토 결과 입찰엔 최종적으로 참여하지 않기로 했다"고 말했죠. 겉으로는 간단한 말이지만, 그 속에는 지금의 부동산 시장 상황과 재개발 사업의 위험성을 꿰뚫어 보는 냉철한 판단이 숨어 있는 것 같아요.
시공사 교체의 현실적 어려움
사실 요즘 재개발·재건축 사업에서 시공사를 구하는 것 자체가 하늘의 별 따기처럼 어려워졌어요. 그런데 이미 계약한 시공사와 결별했다가는 더 큰 난관에 부딪힐 수 있다는 교훈을 상계주공 5단지가 몸소 보여주고 있는 거죠.
생각해보세요. GS건설과 계약을 해지한 지 벌써 1년 반 가까이 되어가는데, 아직도 새 시공사를 구하지 못하고 있어요. 시간만 흐르고 있는 거죠. 그 사이 건축 자재 가격은 계속 올라가고, 인건비도 상승하고 있어요. 결국 처음보다 더 높은 공사비를 제시해도 건설사들이 관심을 보이지 않는 상황이 된 거예요.
더 난감한 것은 조합이 GS건설과의 계약 해지와 관련해 60억원 규모의 소송전까지 치르고 있다는 점이에요. 법적 분쟁은 시간과 비용을 모두 소모시키죠. 이런 상황에서 일부 조합원들은 "GS건설과의 계약을 유지했어야 했나..." 하는 후회의 목소리를 내고 있다고 해요. 정말 안타까운 현실이죠.
건설사들의 변화된 입장
과거에는 건설사들이 재개발·재건축 사업 수주를 위해 적극적으로 뛰어들었어요. 그런데 지금은 상황이 완전히 달라졌어요. 왜 그럴까요?
첫째, 건설 원가가 크게 상승했어요. 철근, 시멘트 등 기본 자재 가격이 치솟았고, 인건비도 많이 올랐죠. 둘째, 부동산 시장의 불확실성이 커졌어요. 금리 상승으로 집을 사려는 사람들이 줄었고, 미분양 위험이 커졌어요. 셋째, 각종 규제와 정책 변화로 사업 리스크가 증가했어요.
이런 상황에서 건설사들은 수익성과 안정성을 더 꼼꼼히 따지게 되었어요. 그저 규모가 크다고, 또는 지역이 좋다고 무조건 뛰어들지 않게 된 거죠. 건설사들도 기업인만큼 손해 볼 일은 하지 않으려고 해요. 그래서 재개발 수주에 신중한 태도를 취하는 것은 당연한 일이 되었어요.
이런 건설사들의 변화된 입장은 조합 입장에서는 협상력 약화로 이어졌어요. 예전에는 조합이 "이 건설사가 마음에 안 들면 다른 데로 바꾸지 뭐" 하는 마음이었다면, 지금은 "지금의 시공사라도 잘 모셔야 하나?" 하는 생각으로 바뀐 거죠.
조합원들이 고려해야 할 현실적 조언
저는 오랜 경험에서 우러나오는 조언을 드리고 싶어요. 지금 재개발·재건축 사업을 진행 중인 조합원이라면, 시공사 교체에 정말 신중해야 해요. 더 좋은 조건을 찾아 현재의 시공사와 계약을 해지하려는 생각이 있다면, 먼저 시장 상황을 꼼꼼히 살펴봐야 해요.
시공사와의 갈등이 있더라도, 가능하면 대화와 협상으로 풀어가는 것이 좋아요. 계약 해지는 정말 최후의 수단이어야 하죠. 왜냐하면 새 시공사를 찾지 못하고 사업이 장기간 지연된다면, 그 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가기 때문이에요.
또한, 공사비 문제만 보지 말고 시공사의 기술력, 재무 상태, 신뢰성 등을 종합적으로 고려해야 해요. 조금 더 비싸더라도 안정적으로 사업을 마무리할 수 있는 시공사와 함께하는 것이 장기적으로는 더 이익일 수 있어요. 특히 지금처럼 불확실성이 큰 시기에는 더욱 그렇죠.
무엇보다 조합 내부에서 충분한 소통이 이루어져야 해요. 일부 임원들만의 판단으로 중요한 결정을 내리다가는 나중에 조합원 간 갈등으로 이어질 수 있어요. 모든 정보를 투명하게 공개하고, 충분한 논의를 통해 의사결정을 해야 한다는 점을 잊지 마세요.
앞으로의 재개발 시장 전망
앞으로 재개발·재건축 시장은 어떻게 될까요? 저는 당분간은 지금의 어려운 상황이 계속될 것으로 보여요. 건설사들의 신중한 태도는 쉽게 바뀌지 않을 테니까요.
다만, 사업성이 확실히 보장되는 우량 재개발 단지는 여전히 건설사들의 관심을 받을 거예요. 입지가 좋고, 규모가 적정하며, 사업 구조가 합리적인 곳이라면 경쟁이 있을 수 있어요. 하지만 그렇지 않은 단지들은 시공사 선정에 어려움을 겪을 가능성이 높아요.
또한, 대형 건설사보다는 중견 건설사들이 재개발 시장에서 더 활발하게 활동할 수도 있어요. 대형사들이 리스크를 줄이기 위해 철수한 자리를 중견사들이 채울 수 있거든요. 조합 입장에서는 선택의 폭이 넓어질 수 있지만, 시공사의 재무 상태나 기술력 등을 더 꼼꼼히 살펴봐야 하는 과제가 있어요.
그리고 공공성을 강화하는 정책 기조가 계속된다면, 공공 재개발이나 공공 참여형 정비사업이 대안으로 떠오를 수도 있어요. 이런 방식은 시공사 리스크를 줄일 수 있는 장점이 있죠.
지금은 힘든 시기지만, 부동산 시장은 늘 순환한다는 점을 기억해주세요. 지금의 어려움을 지혜롭게 극복하면, 좋은 결실을 맺을 수 있을 거예요.
상계주공 5단지 조합의 사례를 통해 우리가 배울 수 있는 교훈은 명확해요. 시공사 교체는 신중에 신중을 기해야 한다는 것이죠. 더 좋은 조건을 찾아 떠났다가 오히려 더 큰 어려움에 처할 수 있어요. 현실을 냉정하게 직시하고, 가능한 한 대화와 협상으로 문제를 해결하는 지혜가 필요한 시점이에요.
여러분의 재개발·재건축 사업이 순조롭게 진행되길 진심으로 바랍니다. 오늘도 도움이 되는 정보를 전해 드릴 수 있어 기쁩니다. 다음에 또 유익한 부동산 이야기로 찾아올게요. 궁금한 점이 있으시면 언제든 댓글로 남겨주세요!
