요즘 집값이 너무 비싸서 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있다고 느끼시나요? 특히 청년들과 신혼부부들은 아무리 열심히 저축해도 서울과 수도권의 집값을 따라잡기 어려운 현실에 좌절하곤 합니다. 하지만 이런 분들에게 희소식이 있습니다! 바로 한국주택금융공사에서 추진 중인 '지분형 모기지' 제도인데요, 오늘은 이 새로운 내 집 마련 기회에 대해 자세히 알아보겠습니다.
지분형 모기지란 무엇인가요?
지분형 모기지는 주택을 구입할 때 한국주택금융공사(주금공)가 집값의 최대 40%까지 지분 형태로 투자해주는 새로운 주택 금융 제도입니다. 쉽게 말해서, 여러분이 집을 살 때 정부가 파트너가 되어 함께 집을 사는 거죠. 이렇게 하면 초기에 필요한 자기자본이 크게 줄어들어 내 집 마련의 문턱이 낮아집니다.
예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 사려면 보통 2억 원 이상의 자기자본과 8억 원의 주택담보대출이 필요합니다. 하지만 지분형 모기지를 이용하면 자기자본 1억 원(10%), 은행 대출 4억 원(40%), 주금공 지분투자 5억 원(50%)으로 구성할 수 있어요. 이런 구조라면 적은 돈으로도 좋은 집에 살 수 있게 되는 거죠!
지분형 모기지의 장점과 특징
지분형 모기지의 가장 큰 장점은 무엇보다 적은 자기자본으로 내 집 마련이 가능하다는 점입니다. 특히 돈은 적지만 안정적인 소득이 있는 청년과 신혼부부에게 큰 도움이 될 수 있어요.
또한, 주금공의 지분 투자는 대출이 아닌 투자 형태이기 때문에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함되지 않습니다. 이 말은 기존 대출 한도와 별개로 지분 투자를 받을 수 있다는 의미입니다. 부채 부담 없이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 거죠.
주금공 지분에 대해서는 매달 사용료를 내야 하지만, 이 사용료는 일반 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정될 예정이라고 합니다. 월 부담이 줄어드니 가계 살림에도 도움이 되겠죠?
지분형 모기지 VS 기존 주택 대출
지분형 모기지와 기존 주택담보대출의 차이점을 더 자세히 살펴볼까요?
첫째, 기존 주택담보대출은 온전히 '빚'인 반면, 지분형 모기지는 '공동 소유' 개념입니다. 주금공이 투자한 부분만큼 집의 소유권을 공유하는 거예요.
둘째, 기존 대출은 원금과 이자를 갚아나가야 하지만, 지분형 모기지에서는 주금공 지분에 대한 사용료만 지불합니다. 물론 나중에 주금공의 지분을 매입할 수도 있어요.
셋째, 집값이 오르면 기존 대출자는 모든 시세차익을 혼자 가져가지만, 지분형 모기지에서는 주금공과 시세차익을 나눠야 합니다. 반대로 집값이 떨어질 경우에는 손실도 나눌 수 있다는 장점이 있죠.
이미 시행 중인 유사 제도: 손익공유형 모기지
사실 지분형 모기지와 유사한 제도인 '손익공유형 모기지'는 이미 시행 중입니다. 이 제도는 주택가격의 최대 40%(호당 2억원 이내)까지 지원하며, 금융기관 모기지를 포함해 LTV(담보인정비율) 70% 이내로 제한됩니다.
손익공유형 모기지의 경우, 처음 5년간은 연 1%의 금리가 적용되고, 이후에는 연 2%의 고정금리가 적용됩니다. 주택을 매각할 때 발생하는 시세차익이나 손실을 정부와 공유하는 방식이죠.
새롭게 도입될 지분형 모기지는 이러한 기존 제도의 장점을 살리면서 더 많은 사람들이 이용할 수 있도록 개선될 예정입니다.
지분형 모기지의 신청 자격은?
현재 금융위원회는 올해 6월경 지분형 모기지의 구체적인 로드맵을 발표할 예정입니다. 아직 정확한 신청 자격이 공개되지 않았지만, 기존 손익공유형 모기지의 기준을 참고해볼 수 있습니다.
손익공유형 모기지의 경우, 생애 최초 주택 구입자이거나 5년 이상 무주택자인 세대주가 대상이며, 부부합산 총소득이 6천만원 이하(생애최초 주택구입자는 7천만원 이하)여야 합니다. 또한 순자산가액이 4.88억원 이하라는 조건도 있습니다.
새로운 지분형 모기지도 이와 비슷하게 무주택자, 특히 청년과 신혼부부를 주요 대상으로 할 것으로 예상됩니다. 정확한 내용은 6월 발표를 기다려봐야 할 것 같아요.
지분형 모기지, 모두에게 좋을까?
지분형 모기지가 많은 장점이 있지만, 몇 가지 고려해야 할 점도 있습니다.
먼저, 집값이 많이 오를 경우 시세차익을 주금공과 나눠야 하기 때문에, 투자 목적으로 주택을 구입하는 사람에게는 매력이 떨어질 수 있습니다.
또한, 주택을 리모델링하거나 처분할 때 주금공과 협의해야 하는 번거로움이 있을 수 있고, 진정한 의미의 '내 집'이라는 느낌이 덜할 수도 있겠죠.
일부 전문가들은 이 제도가 시장을 과열시키고 집값을 자극할 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다. 적은 자본으로 주택 구매가 가능해지면 수요가 늘어나 오히려 집값이 더 오를 수 있다는 지적입니다.
지분형 모기지, 어떻게 준비해야 할까?
지분형 모기지를 활용하고 싶다면 지금부터 어떻게 준비하면 좋을까요?
첫째, 꾸준히 저축하여 최소한의 자기자본(10% 내외)을 준비해두세요. 지분형 모기지를 이용하더라도 기본적인 자기자본은 필요합니다.
둘째, 소득을 안정적으로 유지하고 신용점수를 관리하세요. 지분형 모기지를 이용하더라도 일부는 대출로 조달해야 하므로 대출 심사에 통과할 수 있어야 합니다.
셋째, 6월에 발표될 지분형 모기지 로드맵을 주시하면서 자신에게 맞는 주택을 미리 알아보는 것도 좋겠습니다. 제도가 시행되면 많은 사람들이 몰릴 수 있으니 미리 준비하는 것이 중요해요.
내 집 마련의 희망, 지분형 모기지
집을 사는 것은 인생에서 가장 큰 재정적 결정 중 하나입니다. 지분형 모기지는 적은 자본으로도 내 집 마련의 꿈을 앞당길 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
물론 모든 제도가 그렇듯 장단점이 있으니, 자신의 상황과 목표에 맞게 현명하게 선택하는 것이 중요합니다. 정부의 정책 발표를 기다리면서, 지금부터 차근차근 내 집 마련을 위한 준비를 시작해보는 건 어떨까요?
여러분의 내 집 마련의 꿈이 지분형 모기지를 통해 현실이 되길 바랍니다! 더 자세한 정보가 발표되면 다시 한번 업데이트해 드릴게요.
