아파트에 입주했는데 준공승인이 안 나면 어떻게 될까요? 서울 동작구 흑석동의
'흑석자이' 아파트 주민들이 지금 이런 답답한 상황에 처해 있어요. 입주한 지
3년이나 됐는데도 아직까지 준공승인을 받지 못하고 있거든요. 마치 집은 있지만
온전히 내 집이라고 말하기 어려운 상황이라고 할까요? 원인은 바로 교육청과의
'기부채납' 문제예요. 학교 부지와 관련된 도로 정비 공사비를 어떻게 처리할지를
두고 교육청과 재개발조합 사이에 의견이 맞지 않고 있는 거죠. 교육청은 "먼저 돈을
내고 보증까지 서라"고 하는 반면, 조합은 "준공이 먼저 되어야 돈을 낼 수 있다"며
평행선을 달리고 있어요. 이런 상황에서 가장 큰 피해를 보는 건 누구일까요? 바로
열심히 모아서 내 집 마련의 꿈을 이룬 입주민들이에요. 준공승인이 없으면 대출도
받기 어렵고, 집을 팔고 싶어도 팔 수 없으니까요. 게다가 주변 교육 인프라 발전도
지연되는 악순환이 계속되고 있어요.
아파트는 지었는데... 왜 준공승인이 안 나는 걸까?
여러분, '준공승인'이 뭔지 아시나요? 건물을 다 지었을 때 "이 건물은 설계대로 잘
지어졌고, 사람이 살아도 안전하다"고 관청에서 인정해주는 절차예요. 쉽게 말해
건물의 '졸업장' 같은 거죠. 이 졸업장이 없으면 건물은 지어졌어도 법적으로는
미완성인 셈이에요. 흑석자이는 2021년에 입주했지만, 지금까지 이 '졸업장'을 받지
못했어요. 그 이유는 바로 교육청과의 기부채납 문제 때문이에요. 아파트 단지 옆에
있는 초등학교와 유치원 부지에 포함된 도로를 정비하는 공사비를 학교발전기금으로
내기로 했는데, 이 돈을 언제 낼 것이냐를 두고 갈등이 생긴 거예요. 교육청은
"준공승인 전에 돈부터 내라"고 하고, 더 나아가 "만약 약속을 안 지키면 위약금을
물게 하는 보증까지 서라"고 요구하고 있어요. 반면 조합은 "준공승인이 나야
구청에서 예치금을 돌려받아 그 돈으로 공사비를 낼 수 있다"며 선 준공 후
기부채납을 주장하고 있죠. 이렇게 서로 양보하지 않는 사이, 정작 아파트에 살고
있는 주민들은 답답한 마음으로 지켜볼 수밖에 없는 상황이에요. 한 주민은 "내
집인데 내 집이 아닌 것 같은 느낌"이라며 울상을 짓기도 했어요.
준공승인이 안 나면 어떤 문제가 생길까?
"아파트에 살고 있는데 무슨 문제가 있나요?" 이렇게 생각할 수도 있어요. 하지만
준공승인이 없다는 것은 생각보다 훨씬 큰 문제를 가져옵니다. 우선, 재산권 행사가
제한돼요. 준공승인이 나야 '이전고시'와 '소유권보존등기'라는 절차를 밟을 수
있는데, 이게 없으면 법적으로 내 집이라고 완전히 인정받지 못하는 거예요. 쉽게
말해 집은 살고 있지만, 내 이름으로 된 정식 '집 문서'가 없는 상태인 셈이죠. 또한
은행에서 대출을 받으려고 해도 어려움이 많아요. 보통 아파트를 담보로 대출을 받을
때는 등기부등본이 필요한데, 준공승인이 없으면 이게 발급되지 않거든요. 결국 더
불리한 조건으로 대출을 받거나, 아예 대출 자체가 어려울 수 있어요. 집을 팔고
싶어도 문제예요. 준공승인이 없는 아파트는 매매가 제한되기 때문에, 급하게 돈이
필요하거나 이사를 가야 하는 상황이 생겨도 발이 묶이게 됩니다. 한 입주민은 "직장
때문에 이사를 가야 하는데 집을 팔 수도 없고, 전세로 내놓기도 어려운 상황"이라며
답답함을 토로했어요. 게다가 아파트 관리비도 문제가 될 수 있어요. 준공승인이 나지
않으면 정식 관리체계가 잡히지 않아 관리비 부과에도 혼선이 생길 수 있거든요.
재산권 행사에 제한이 생기는 것은 물론, 일상생활에도 불편함이 이어지는 거죠.
학원가도 위기! 지역 교육환경까지 흔들
준공승인 문제는 입주민뿐만 아니라 지역 교육 인프라에도 큰 영향을 미치고 있어요.
흑석자이 상가에는 여러 학원들이 들어서 있는데, 이 상가들도 준공승인을 받지 못해
사실상 '불법 영업' 상태에 놓여 있는 거예요. 언제 문을 닫아야 할지 모르는 불안한
상황에서 운영되고 있는 셈이죠. 동작구는 원래 학원가가 부족한 지역이었어요.
그래서 흑석자이 상가가 생기면서 많은 학원들이 입점했고, 주변 학생들의 교육
인프라로 자리잡기 시작했죠. 한 학부모는 "아이가 학원을 다니려면 예전에는 멀리
신림동이나 노량진까지 가야 했는데, 흑석자이에 학원가가 생기면서 많이
편리해졌다"고 말해요. 하지만 준공승인이 지연되면서 이런 교육 인프라도
위태로워지고 있어요. 학원 운영자들은 "언제 단속이 나올지 모르는 상황에서 영업을
계속해야 하니 불안하다"며 "아이들을 위한 프로그램도 적극적으로 개발하기
어렵다"고 토로하고 있습니다. 더 큰 문제는 이런 상황이 장기화될수록 학원들이
하나둘 떠나게 되고, 그러면 다시 지역 교육 인프라가 약화되는 악순환이 이어질 수
있다는 점이에요. 교육 인프라는 아파트 가치에도 직결되는 중요한 요소인데, 이런
악순환은 결국 주민들에게도 돌아오는 피해가 되는 거죠.
해결책은 없을까? 중재의 필요성
현재 흑석자이의 준공승인 문제는 교육청과 조합 사이의 갈등으로 인해 교착 상태에
빠져 있어요. 교육청은 "먼저 돈을 내고 보증을 서라"고 요구하고, 조합은
"준공승인이 나야 돈을 낼 수 있다"고 맞서고 있죠. 이런 상황에서 필요한 것은
제3자의 중재예요. 실제로 입주민들은 서울시의회의 도움을 받아 구청과 교육청
사이의 합의를 마련했다고 믿었지만, 협상이 다시 난항에 빠지면서 크게 반발하고
있어요. 전문가들은 "준공승인과 기부채납 문제를 분리해서 생각할 필요가 있다"고
조언해요. 즉, 준공승인은 건물 자체의 안전과 관련된 것이므로 우선 승인하고,
기부채납은 별도의 약속과 보증을 통해 해결하는 방식을 제안하는 거죠. 또한
서울시나 국토교통부 같은 상급 기관이 적극적으로 나서서 중재하는 방안도 고려해볼
만해요. 비슷한 사례에서는 상급 기관의 중재로 문제가 해결된 경우도 있거든요.
입주민들은 "우리는 이 갈등의 피해자일 뿐"이라며 "하루빨리 준공승인이 이뤄져
정상적인 생활을 할 수 있기를 바란다"고 호소하고 있어요.
아직 끝나지 않은 이야기
준공승인 문제는 단순히 행정적인 절차가 아니라 사람들의 삶과 직결된 중요한
문제예요. 열심히 모은 돈으로 마련한 내 집이 온전히 내 것이 되지 못하는 상황,
그리고 그로 인해 지역 교육 인프라까지 흔들리는 상황은 분명 해결되어야 할 문제죠.
흑석자이 사례는 우리에게 도시 개발 과정에서 주민의 권리와 행정 절차 사이의
균형이 얼마나 중요한지를 다시 한번 생각하게 해요. 또한 기부채납 같은 공공 기여가
때로는 의도치 않게 주민들에게 부담으로 작용할 수 있다는 점도 보여주고 있죠.
앞으로 교육청과 조합이 어떤 합의점을 찾아갈지, 그리고 입주민들의 목소리가 어떻게
반영될지 지켜봐야 할 것 같아요. 한 가지 확실한 건, 이 문제가 빨리 해결되어야
흑석자이 주민들이 진정한 의미의 '내 집'에서 살 수 있다는 거예요. 부동산 정책과
제도는 종이 위의 글자가 아니라 실제 사람들의 삶에 큰 영향을 미치는 살아있는
규칙임을 잊지 말아야 할 것 같습니다. 여러분의 집은 온전히 여러분의 것인가요?
오늘 한번 생각해보시면 어떨까요?
