안녕하세요! 부동산 전문가로서 최근 한강변에서 벌어지고 있는 흥미로운 재개발·재건축 트렌드를 분석해 드리려고 합니다. 특히 성수지구와 한남지구의 대조적인 개발 방향이 매우 눈길을 끕니다. 같은 강북 한강변이지만, 한쪽은 초고층을 향해 달려가고 다른 쪽은 낮은 층고를 유지하는 이유가 궁금하지 않으신가요? 오늘은 이 두 지역의 층고 차이와 조망권이 미치는 영향에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
성수지구, 한강변 랜드마크를 꿈꾸다
성수지구는 최근 한강변 초고층 재개발의 선두주자로 떠오르고 있습니다. 특히 성수1지구 재개발 조합은 최근 정기총회에서 주동 최고 층수를 65층 내외로 하는 안건을 가결했습니다. 이로써 성수 1~4지구 모두 최고층이 65층 이상으로 추진될 가능성이 커졌는데요, 이는 서울 한강변의 스카이라인을 완전히 바꿀 수 있는 대규모 프로젝트입니다.
성수전략정비구역 개발 사업은 성수동 한강변 일대 53만㎡ 용지에 42개동 8,247가구 규모의 초고층 아파트촌을 조성하는 대규모 프로젝트로, 총 4개 지구로 나뉘어 진행되고 있습니다. 제1지구(2,909가구)는 서울숲과 인접해 입지가 뛰어나고, 제2지구(1,907가구)는 강변북로 상부 대규모 공원 조성의 수혜가 예상됩니다. 제3지구(1,852가구)와 제4지구(1,579가구)도 각각 50층 이상 초고층 건립을 계획하고 있습니다.
여기에 추가로 서울숲 인근 삼표레미콘 부지에는 77층 규모의 복합시설이 들어설 예정이니, 성수동 일대는 말 그대로 '초고층 아파트 숲'으로 변신을 앞두고 있습니다. 이 지역은 한강 조망과 함께 서울숲이라는 도심 최대 힐링공간을 품고 있어, 자연 환경과 도시 편의성을 모두 갖춘 미래형 주거단지로 거듭날 전망입니다.
한남지구, 남산 조망권과 타협하다
반면, 같은 강북 한강변에 위치한 한남 재개발 지역은 전혀 다른 방향으로 개발이 진행되고 있습니다. 이 지역은 남산 조망권 보호를 위해 건축할 수 있는 층수가 상당히 제한되고 있는데, 한남5구역은 최고 23층, 한남2구역은 최고 14층, 한남3구역과 한남4구역도 각각 22층 규모로 계획되어 있습니다.
이러한 층수 제한은 서울의 핵심 경관자원인 남산의 7부 능선을 넘지 않도록 하기 위한 조치입니다. 서울시는 해발 90m 범위 내에서 남산의 경관을 보호하려는 정책을 유지하고 있으며, 이는 1995년부터 시작된 '남산 최고고도지구' 지정과 밀접한 관련이 있습니다.
한남 재개발 지역은 비록 층고는 낮지만, 성수동, 서울숲과 마찬가지로 대부분 가구에서 한강 조망이 가능하기에 향후 가치 상승 가능성이 높은 지역입니다. 특히 한남5구역은 한남뉴타운 내에서 한강 조망 면적이 가장 넓은 지역으로 알려져 있습니다.
층고 차이의 이유: 남산 vs 초고층 스카이라인
왜 같은 강북 한강변인데도 이렇게 층고 차이가 크게 나는 걸까요? 핵심 이유는 바로 '남산 조망권' 때문입니다.
한남지구는 남산의 7부 능선을 넘지 않아야 한다는 제약 조건이 있습니다. 남산은 서울의 핵심 경관자원으로, 도시의 정체성을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다. 그래서 서울시는 한강에서 바라보는 남산의 경관을 보호하기 위해 한남지구의 높이를 제한하고 있습니다.
반면 성수지구는 상대적으로 이러한 제약에서 자유로운 편입니다. 성수지구는 서울시가 2009년 '한강 르네상스' 계획의 일환으로 지정한 전략정비구역 중 하나로, 일부 기부채납을 조건으로 최고 50층 내외의 고층 건물을 지을 수 있도록 허용받았습니다. 최근에는 이 기준이 65층 이상으로 완화되면서 초고층 아파트 건설이 가능해진 것입니다.
조망권의 가치: 강남권 vs 강북권
흥미로운 점은 이른바 '강남권 한강변 최고급 단지'라 불리는 곳들과 비교했을 때 조망권의 차이입니다. 많은 사람들이 생각하는 것과 달리, 강남권 한강변 아파트들은 오히려 한강 조망이 어려운 경우가 많습니다.
이유는 간단합니다. 강남권 아파트들은 대부분 남향 배치를 중시하기 때문에 거실이 아닌 주방 쪽에서 한강을 조망하는 구조가 많습니다. 평형이 넓은 일부 가구는 후면 발코니를 통해 한강을 볼 수 있지만, 일반적으로는 한강 조망권에 있어 강북이 더 유리한 구조를 갖고 있습니다.
성수지구와 한남지구는 모두 한강을 정면으로 바라볼 수 있는 위치에 있어, 조망권 측면에서 큰 장점을 가지고 있습니다. 성수지구는 초고층으로 개발되면서 더 넓은 시야를 확보할 수 있게 되었고, 한남지구는 비록 층고는 낮지만 한강과 남산을 동시에 조망할 수 있는 프리미엄을 가지고 있습니다.
두 지역의 미래 가치는?
성수지구와 한남지구, 두 지역 모두 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있지만, 개발 방향은 상당히 다릅니다. 그렇다면 미래 가치는 어떻게 될까요?
성수지구는 초고층 아파트와 서울숲이라는 거대한 녹지 공간, 그리고 현재 성수동이 가진 '힙한' 이미지가 결합되어 새로운 형태의 랜드마크 주거단지로 자리매김할 가능성이 높습니다. 특히 높은 층고는 한강 조망의 프리미엄을 극대화하는 요소가 될 것입니다.
한편 한남지구는 낮은 층고에도 불구하고, 남산과 한강이 어우러진 독특한 풍경과 함께 용산구라는 프리미엄 지역에 위치한 강점이 있습니다. 또한 한남지구는 기존의 이태원 상권과 연계될 가능성도 있어, 주거 단지를 넘어 복합 생활권으로 발전할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
마무리: 층고 vs 입지, 무엇이 더 중요할까?
결국 성수지구와 한남지구의 개발 방향 차이는 '초고층을 통한 스카이라인 형성'과 '남산 경관 보존'이라는 두 가지 도시계획 철학의 차이를 보여줍니다. 두 지역 모두 각자의 방식으로 한강변 프리미엄 주거단지로 발전해 나갈 것으로 보입니다.
투자자 입장에서는 자신의 선호와 목적에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다. 탁 트인 전망과 현대적인 초고층 주거 환경을 원한다면 성수지구가, 역사적 경관과 조화를 이루는 중저층 주거 환경을 선호한다면 한남지구가 더 매력적일 수 있습니다.
어느 쪽을 선택하든, 한강변이라는 프리미엄 입지는 변하지 않는 가치를 제공할 것입니다. 서울의 한강변 재개발은 앞으로도 계속해서 도시의 스카이라인을 변화시키며, 새로운 주거 문화를 형성해 나갈 것입니다. 이러한 변화 속에서 현명한 선택을 통해 좋은 투자 성과를 얻으시길 바랍니다!
